中古物件を買うと決めたら売買相場だけでなく賃貸相場のチェックも大切です

中古物件を買うと決めたら売買相場だけでなく賃貸相場のチェックすることが大切です。

こんにちは。熊本の不動産ジョイホームです。

急に転勤が決まり、単身赴任は嫌だから家族で兵庫に引っ越したという方から、「購入した中古マンションを売却したいけど、どうすればいいですか?」というご相談がありました。

内容といたしましては、

  • 3年前に築6年の中古物件を購入・場所は熊本市北区(市街から車で12分)・家賃・管理費・修繕積立金で月々8.8万の支払(ボーナス併用なし)
  • 売りたくなかったので賃貸マンション家賃7万円で依頼していたが、約8か月間空き室状態が続いている
  • 家賃をこれ以上に下げる提案をされたが、月々の返済がさらに厳しくなるので、売却を検討している
  • いくらぐらいで売れそうですか?

など

今さら言っても遅いのですが、中古物件を購入する時に、

万一転勤や何らかの事情でこのマンションをやむなく貸す場合にいくらだったら借りてがいるか?

万一売らないといけない状態になったらいくらで売れるか?

を考えて買う人はなかなかいないと思いますが、不動産を”投資”という目線で見ることが出来ればなんらかの対応が出来るかもしれません。

想定賃料のやり方

ローン返済額、管理費・修繕積立金、固定資産税など

月々の支払×12 < 賃料×10~11(※1) の状態にできれば、年間のキャッシュフローがプラスになります。
※1 空室のリスクを考えて、年間10~11か月分しか家賃が入ってこないと計算します。

例えば、投資物件を検討する場合だったら、業者が提示する入居率を必ず確認してください。

今の時代、満室状態が続くことはもちろんありませんし、95%以上の入居率を確保することは本当に難しいです。

また、今回のご相談していただいた方も3年前に購入したときは、何かあれば貸せばいいと提案されたそうですが、販売業者が想定賃料を教えてくれたそうですが、販売側は売ることを目的としているからでしょうか、月々の支払よりも高く提示されたそうです。

※当時はその金額で借りる方もいらっしゃたのかもしれませんが、現在はその金額では借りてがいないのが現状です。

いつ何があるかわかりません。

中古物件・中古マンションを購入するという方は、複数の不動産会社に賃料査定をしてから購入することも検討してみてはいかがでしょうか?

もちろん熊本の不動産ジョイホームにも賃料査定や物件の購入について気軽にご相談ください。

 

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