家の「価値」を上げる3つの方法とは

これまでに何度か挙げました、家を売るには「タイミング」が大事だけではなく、その物件の「価値」を上げることも大切です。

外国では、新築より中古物件のほうが需要が高いのですが、日本人(特に熊本人)は新し物好きなため、中古に対してのイメージはあまり良くないようです。

その不安に思っていることの中のいくつかで、

① 建物の状態はどうなのか? 

  シロアリの被害はないか?

② 購入後に欠陥が見つかったりしたら大丈夫?

  何年で、いくらまで保証される?

③ 建てる際、どんな材料を使ったの?

  ちゃんと修繕・リフォーム工事をしたの?

などはとても気になるところだと思います。

この建物の価値を高めて証明する3つの方法が、『①インスペクション』『②瑕疵保険』『③住宅履歴情報』です。

※この3つにかかる費用は10~15万円ほどかかります。

この3つがあるのと無いのとでは、買いたい人にとって中古に対しての不安が取り除けるし、なんといっても販売価格は200~300万円もの差がつきます。

過去に、この3つを利用して、通常ならばゼロ査定とされる中古物件が、800万円の価格で売れました。

このように、家の価値を上げて、少しでも高く売れるように3つの方法を利用されることをお勧めします。

分からない事、何かお困りがございましたら、お気軽にご相談ください。

熊本の不動産のことなら《ジョイホーム》まで

電話 096-288-0611

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売り急がない方が良い戸建てとは?

前に、「旧耐震基準」や「駅、バス停から徒歩15分以上」の戸建ては、すぐにでも売却したほうがいい。と述べさせてもらいましたが、なかには急いで売りに出さない方が良い物件もありますので、ここにあげてみたいと思います。

駅やバス停まで近いのは当たり前ですが、熊本県内でも頻繁に売りに出されているエリアと、たまにしか売りに出されない人気のエリアがあります。

人気の高いエリアでたまに売りに出されると、希望者が多いために、買い手よりも売り手の方が優位に立つことができます。

学校が近い、交通の便が良い、治安が良い、などの住環境が整っており、行政サービスの質も高く、長く住む人も多いために、売りに出せばすぐに買い手が現れます。

また、これから発展するであろう場所も価値が上がっていく可能性があります。

現在、香川県高松市が取り組んでいる、「コンパクトシティ」のような居住区として指定されているエリア内にある物件もその1つです。

「コンパクトシティ」とは、市が地方都市の過疎化を防ぐために、自宅から歩いて行ける範囲内に、生活に必要な施設を集結させて、市街地の再生を図ろうと実行しているもので、この先、近くに道路の新設工事、商業施設や医療施設、学校新設予定など大きな環境変化がある場所も価値が上がっていくでしょう。

このような立地条件が整ったエリアに建っている家は、急いで売らなくとも場所によっては今後価値が上がっていく可能性があるでしょう。

県外から熊本に引越し予定で、熊本の土地勘が全く無い方も心配ご無用です。

熊本の不動産のことなら《ジョイホーム》におまかせください。

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購入と賃貸はどちらがお得?

これからの長い人生において、家を購入した場合と、賃貸で老後を迎えるのは、どちらがお得なのでしょうか?

結論を先に言いますと、3000万円の新築マンションを35年ローンで組んで購入した場合(頭金・初期費用・固定資産税・管理費・修繕積立金等含む)と、マンション家賃10万円を賃貸で35年住んだ場合(2年に1度の更新料・管理費・駐車場代等含む)にかかるお金をおおまかに比較してみても、35年で見ると、購入派と賃貸派では対して大きな差はありません。

ただし、35年、賃貸は払い続けていきますので、断然購入派の方がかかるお金は少なくて済みます。

定年退職するまでに格安な賃料で住める社宅や、いずれ実家に戻る、などの老後に住む家が確保できている人はともかく、それ以外の人はマイホーム購入の検討も考えてみてはいかがでしょうか。

では、これから家を購入する場合に気を付けておくべきこととは一体何なんでしょうか。

現在の日本での不動産状況、経済状況の中での不動産購入は、3000万円の新築の家を購入した場合、20~30年後には価値が下がり、1800万円~2000万円にまで落ちてしまいます。

まず1つめは、もしも売却する際のことを考えて、駅に近い、人気のエリアにある立地条件、価値が落ちにくい、下がりにくい物件を探すように心がけましょう。

2つめは、新築で購入しても、住宅ローン返済額以外に年数が経過すると、家電を買い替えるのと一緒で、家にも修繕が必要になってきます。

常にメンテナンスをしないと、資産価値も落ちてきます。

そういった意味では、購入するにあたって、お金のかからない家を選ぶことも大事です。

3つめは、長持ちする家です。

最低限として、「長期優良住宅」であることです。

住宅ローンの控除の控除率が高い、固定資産税や不動産取得税、更に登録免許税などの優遇措置が受けられ、家を売却する際にも売れやすい、という特典があります。

わからないこと、お尋ねになりたいことがございましたら、熊本の不動産ジョイホームまで

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不動産会社のからくり

人口は減少する半面、不動産会社は増えてきていると感じませんか?

家や土地はそう簡単に売れる物ではないし、その中で競争する不動産業界も大変ではありますが、自社の利益を上げることだけしか考えていない会社もあります。

家を売ろうとする人はまず、「自宅が一体いくらなのか?」見当もつかないので、1社では比較もできないし2、3社ほどに査定を依頼するはずです。

不動産会社によって査定価格はまちまちですが、なかには「え?こんなに高くていいの?」と思うような価格で提供してきます。

そうすると、売主は少しでも高く売りたいので『一番高く提供してくれた』不動産会社に決めたとします。

そこで、だまされてはいけません。

特に「利益が一番」と思っている会社は、最初から売れもしない無理な高値を言ってきます。

とりあえず、この価格で売りに出しますが、もちろんのこと、なかなか売れることはありません。

不動産会社も「売れない」と分かっているので、宣伝活動もしません。

しばらくして、売主がしびれを切らす頃を見計らって、「このままでは売れないので、値段を一気に下げましょう。」と持ちかけるのです。

大手の不動産によく見られる『うまい言葉でどんどん値下げさせて、売って、数をこなそう」というやり方です。

結果、売主の希望価格とは程遠い、低い値段で手放すことになってしまうかもしれません。

こういうやり方はおかしいと思われるかもしれませんが、売主の方にも非があります。

「他社より1番高い査定額を出してくれたから」だけの理由で決めませんでしたか?

こういった不動産会社のからくりをきちんと理解したうえで、納得のいく売却ができるとよいですね。

熊本の不動産《ジョイホーム》では、お客様にご満足いただく会社でありたいと頑張っております。

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不動産会社との交渉のしかた

これはどこの不動産でも同じことですが、家の査定を依頼すると必ず、「なぜ売ることになったのか」と理由を聞かれます。

契約が進み、いよいよ販売活動に入りますが、全てを不動産会社に任せっきりにせず、あなたからも積極的にいろいろと質問をしてください。

まずこれだけは確認しておきたいのが、《瑕疵保険・インスペクション・住宅履歴》に対してのサービスはあるのか?

ないとしても、知識は持っていてきちんと対応してくれるのか?

これがあるかないかで販売価格の高低が違ってきます。

もう1つは、両手取引についての姿勢です。

現在の日本では新築よりも、中古物件の取引が少ない理由に、『手数料の収入の低さ』があげられます。

新築物件を扱えば、売主(建築会社)と買主の双方から手数料がもらえますが(両手取引)、中古住宅の場合は、買い主からしか手数料を得られません(片手取引)。

(売主と買主がそれぞれ別の業者に仲介を依頼する場合は『わかれ』と言い、
業者は自分の依頼者である一方から手数料を受け、これを俗に『片手』(かたて)と言います。)

手数料収入が少ない=歩合給が少ない

したがって、不動産会社、特に営業担当者は「中古物件は取り扱いたくない」というのが本音です。

これは仕方のないことかもしれませんが、それでも手数料の利益に関係なく「買主からは手数料はいただかない!」という覚悟を持ってくれる担当者は、とても良い営業担当者と言えるでしょう。

また、「あなたの会社では、『分かれ(片手取引)を良しと思っていますか?」

「両手、片手取引、にこだわりなく売ってもらえますか?」

などと、単刀直入に聞いてみてください。

「はい。もちろんです。」

と返っては来ても(その答えが本心でないにしても)、少なくとも、「私は都合がいいだけの売主ではない。」と営業担当者に分からせることができますし、会社側もいい加減な販売活動をしないのではないかと思います。

他にもわからないことがあれば熊本の不動産《ジョイホーム》にお気軽にお問い合わせください。

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中古住宅を売る時の集客の仕方(内覧と広告編)

熊本で、「中古住宅を売りに出したい」と検討されてる方、どのようにすれば少しでも売れやすくなるのか、たくさんある中で今日は、2つ挙げてみたいと思います。

1つめは、中古住宅を販売活動中、「物件を買いたい」と考えている人が家の中を見学に来ますが、この『内覧』は家を売り出すにあたって、非常に大きなチャンスです。

物件を探している多くの人は、「今日や明日にでも家を見たい」と考えており、そんな時に「今日は対応できない」などとこちらの都合で断っていては、見込み客を逃してしまいます。

これまでにも、内覧の希望があった時に、売主の協力が得られないところは、売却で苦戦しているのをずいぶん見てきました。

1回目の内覧では立ち会わなくて結構ですが、家を気に入り、「もう1回見たい」と言ってこられたときは立ち会ってもいいでしょう。

ただ、内覧の邪魔にならないように心掛けて下さい。

また、内覧時に丁寧に接することで、「いい人だな」と思わせることも大事です。

買うと決まった後の価格交渉時に、『値下げを提示しにくい』という効果もあります。

2つめは、『広告』ですが、不動産会社としては、なるべくお金がかからないホームページに掲載します。

でも、それだけでは多くの人の目にとまりません。

少し費用はかかりますが、担当者にお願いして《スーモ》《ホームズ》《アットホーム》《オウチーノ》の4大不動産サイトに掲載してもらいたいところです。

インターネット以外にも、新聞の折込チラシ、ポスティング、誘導看板の設置などでアピールするのもよいでしょう。

熊本の不動産《ジョイホーム》では、皆様からのお電話お待ちしております。

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売却した年の『固定資産税』は誰が負担するの?

不動産の売買契約後の引渡しを年の途中でした場合、買主と売主の間で売買代金以外のお金の受け渡しもあります。

『固定資産税』などの清算金です。

『固定資産税』の精算は、法律でやらなくてはいけない・・・と定められているわけではありません。

契約の基本として精算が行われているだけなのですが、年の途中で売買契約した場合、引渡し後の買主が支払うべき『固定資産税』をこちらで請求し忘れると、売主は損をすることになりますので注意が必要です。

不動産を売却したら、その所有権が移るのは、代金の決済後の引渡し日からになります。

したがって、引き渡した日を基準に負担額を計算し、その日~12月31日までの分の『固定資産税』額を買主に払ってもらうことになります。

また、毎年4月に税額が決定する前に売却した場合には、2つの負担額の計算方法があります。

1. 税額が決定してから日割計算し、引渡し以降の分を買主に払ってもらう方法

2. 前年の納税額をもとに日割計算し、引渡し以降の分を買主に払ってもらう方法

手間がかからず確実だ、ということで2の方法を選んで支払われる方がほとんどです。

しかし、気を付けなければならないのが、新築から一定期間は『固定資産税』を減額する措置を多くの自治体で設けていることです。

減額される期間が過ぎたのに、減額された安い『固定資産税』を基準に計算してしまうと損をしてしまいます。

他にもお聞きしたいことなどございましたら、熊本の不動産《ジョイホーム》まで、お気軽にお問い合わせください。

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家を売却後の「火災保険」を解約するタイミング

よく聞かれるのが、家を売却する多くの方からの「火災保険はいつの時点で解約すればいいのでしょうか?」という質問です。

中には、売却することが決まり、新しい家に引っ越すと同時に解約する人がいますが、非常に危険だと思います。

ジョイホームを設立するずいぶん前に、知り合いの不動産会社の担当者から聞いた話ですが、そこのお客様が物件の引渡し前に火災保険を解約後、斜め前のお宅が火事で全焼し、幸いこちらまでに被害はなかったものの、もらい火で焼けていたら大変なことになるところでした。

なぜなら、家の引渡しまでに解約をした後に火災が起きてしまったら、どこも保証してくれないからです。

万が一火事になってしまった場合、保険金が下りないのはもちろんのこと、家は無くなったのに住宅ローンだけは残ってしまう・・・ことになります。

この話しを聞いてからは、「自分が住まなくなったとしても、次の買主に引き渡すまでは絶対に火災保険に加入しておいてください。」と私どもはお勧めしております。

解約の際は、保険会社の代理店に電話をして、「〇月〇日をもって解約します。」とだけ言えば大丈夫です。

また、火災保険は途中で解約すると、残りの掛け金が戻ってきます。

何事もなく、無事に引き渡しができますように、お手伝いさせていただきます。

このサイトにお越しくださいました方々との出会いを大切にし、一人でも多くのお客様のご期待にこたえられますよう、頑張って参りますのでお気軽にお問い合わせください。

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家を売ると、ほかの所得と損益通算できます

マイホームを手放すにあたり、ほとんどの方が譲渡損失(購入額よりも、安く売却した時に生じる損失)の方が大きいでしょう。

普通なら、家を売って発生した損失は、給与所得などの他の所得と損益通算(控除)することはできません。

しかし、要件を満たすものに限り、損益通算ができ、支払う所得税を少なく出来ます。

いくつかありますが、例としては

◯自分が住んでいる家を売ること

◯売却の年の1月1日でちょうど5年を過ぎていること

◯以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること

◯10年以上の住宅ローンの残高があること

さらに、損益通算しきれない損失を翌年以降に持ち越すこともできます。(繰越控除)

また、家を買い替えた場合には、上記の受けられる特例に加え、住宅ローン減税と組み合わせて使うことができ、無駄なく節税効果を得ることもできるでしょう。

中古住宅を売る時に関連してくる税制の大体のところを、ここでは簡単に挙げましたが、実際はとても複雑です。

詳しくは熊本の不動産《ジョイホーム》までお問い合わせください。

このサイトにお越しくださいました皆様との出逢いに感謝し、一人でも多くの方のご期待にこたえられますように頑張って参りますので、何かお困りがございましたらお気軽にご相談ください。

お電話お待ちしております。

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家を売る時に左右する価格設定とは?

家を売ることが決まり、価格を決める時に不動産会社が出してくる査定額と、売主の希望価格がほぼ同じ金額の場合はそのまま販売活動に入れます。

しかし、自分の思っている希望価格よりもとても低く査定されたら、あなたならどうしますか?

とある熊本の不動産会社で、実際にあったお話しをご紹介いたします。

ある日、広い土地が付いた一戸建てを売りたい。とAさんが来店されました。

本来ならば、立地条件、交通の便がそろった人気エリアに建ち、築17年とあってそれほど古くはないのですが、これまでにメンテナンスを全くしてこなかった為に、建物がひどく傷んだ状態でした。

そういった事情を考慮したうえで、業者は「4000万円」の査定額を提案しました。

しかし、Aさんは「もっと高く売れるはずだ!」と譲らず、「5500万円」で売るように要求してきました。

仕方なく販売を開始しましたが、案の定売れません。

半年後に5000万円以下に値段を下げても売れません。

しびれを切らしたAさんは、前に、「5000万円以上で売れる」と言っていた別の不動産会社に行ってしまいました。

結局その後どうなったかと言いますと、最終的に売れた価格は、「3300万円」だったとい

うことです。

最初から提案された金額で売りに出していれば、4000万円で売れたかもしれないのに、Aさんが無茶な価格設定を通してしまったために、本来の物件よりも安い価格で売るはめになってしまいました。

不動産会社もお客さんを確保するために、少しだけ高い査定額を出してきますが、あまりにも高い設定価格だと、売れるものも売れず後悔することになるかもしれません。

熊本の不動産《ジョイホーム》は、郷土熊本を知り尽くしています。

査定のことはもちろん、その他の不動産に関するご相談もお気軽にお問い合わせください。

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